契約不適合責任の特約制限

宅建業者が自ら売主となる売買で、種類・品質の契約不適合を担保する責任について民法より買主に不利な特約はできず、反する特約は無効(民法の規定に戻る)。ただし民法の『不適合を知った時から1年以内に通知』の期間制限は、特約で引渡しの時から2年以上とした場合は有効。買主に有利な特約は有効。

覚え方担保特約、民法より不利は無効で民法戻り、でも『引渡しから二(2年)以上に通知』特約はセーフ、有利はOK

ひっかけ注意「引渡しから2年以上」の特約は有効。この期間を「1年以上」等にすり替える誤りに注意。

8種制限=(1)クーリングオフ、(2)担保責任特約の制限、(3)損害賠償額の予定等の制限、(4)手付の性質・額の制限、(5)手付金等の保全措置、(6)自己所有に属しない物件(他人物売買)の制限、(7)割賦販売契約の解除等の制限、(8)所有権留保等の禁止。売主が宅建業者・買主が宅建業者以外の一般人で、自ら売買の場合のみ適用(媒介・代理は適用なし)。

覚え方八(8)種制限、クー・担保・賠償・手付性・手付保全・他人物・割賦・所有権留保、業者売主で素人買主の自ら売買だけ

ひっかけ注意8種制限は「売主が宅建業者・買主が一般人・自ら売買」の場合のみ。媒介・代理には適用なし。

保全措置不要=(1)買主への所有権移転登記がされたとき(買主が登記したとき)、(2)手付金等の額が、未完成物件は代金(税込)の5%以下かつ1000万円以下、完成物件は代金(税込)の10%以下かつ1000万円以下。手付金等が基準を超えると全額について保全措置が必要。

覚え方保全不要は、移転登記済か、未完成ご(5%)以下、完成とう(10%)以下でどちらも千万以下、超えたら全額保全

ひっかけ注意未完成5%・完成10%（いずれも1000万円以下）の数字すり替えが最頻出。超えたら全額に保全必要。

クーリングオフできない=(1)事務所、(2)専任の宅建士設置義務がある場所(継続的業務施設の営業所、土地に定着する案内所=モデルルーム等。テント張りの案内所は可)、(3)買主が自ら申し出た場合の自宅・勤務先。喫茶店・ホテルロビー等はクーリングオフできる。

覚え方クーできぬ場所、事務所・専任士のいる案内所・自ら申出た自宅職場、喫茶店ホテルロビーは解除OK

ひっかけ注意喫茶店・ホテルロビーはクーリングオフ可。テント張り案内所も可。事務所・案内所と混同させる罠。

(1)クーリングオフできる旨・方法を宅建業者から書面で告げられた日から起算して8日を経過した場合(口頭告知はいつまでも可)、または(2)買主が宅地建物の引渡しを受け、かつ代金の全額を支払った場合。引渡しだけ・代金の一部支払だけならクーリングオフできる。

覚え方クー消滅、書面告知からハチ(8日)経過、または引渡し＋全額支払、片方だけならまだ勝てる

ひっかけ注意8日の起算点は「書面で告げられた日から」。口頭告知はカウント始まらない。引渡し＋全額の両方が必要。

クーリングオフは必ず書面で行う。買主が書面を発したときに効力が生じる(発信主義、到達時ではない)。適正にされると売主(宅建業者)は受領済の手付金・代金等を全て返還、損害賠償・違約金請求は不可。規定に反する申込者に不利な特約は無効。

覚え方クーは必ず書面、発した(発信主義)瞬間に効力、業者は手付全返し、賠償請求ゼロ、不利特約は無効

ひっかけ注意効力発生は「発信時」（発信主義）。到達時とする誤り、書面不要とする誤りに注意。

宅建業者が自ら売主となる売買で損害賠償額の予定と違約金を定める場合、合算額が代金(税込み)の10分の2(20%)を超えることができない。超える定めをした場合、超える部分が無効。予定・違約金を定めない場合は実損額を請求でき、20%制限はない。

覚え方賠償(バイショウ)予定＋違約金、合わせて代金の二割(20%)まで、超えたら超過部だけ無効、定めなきゃ実損請求

ひっかけ注意10分の2（20%）の数字すり替えに注意。超える部分のみ無効で全部無効ではない。

申込みの場所と契約締結の場所が異なる場合、クーリングオフ適用は申込みの場所で判断する。事務所で申込→喫茶店で契約=できない。喫茶店で申込→事務所で契約=できる。

覚え方申込みと契約で場所ちがえば、クーは申込地で判定、事務所申込は喫茶契約でも負け

ひっかけ注意適用は「申込みの場所」で判断。契約の場所で判断させる逆転出題が定番の罠。