手付金等の保全措置

保全措置不要=(1)買主への所有権移転登記がされたとき(買主が登記したとき)、(2)手付金等の額が、未完成物件は代金(税込)の5%以下かつ1000万円以下、完成物件は代金(税込)の10%以下かつ1000万円以下。手付金等が基準を超えると全額について保全措置が必要。

覚え方保全不要は、移転登記済か、未完成ご(5%)以下、完成とう(10%)以下でどちらも千万以下、超えたら全額保全

ひっかけ注意未完成5%・完成10%（いずれも1000万円以下）の数字すり替えが最頻出。超えたら全額に保全必要。

宅建業者が自ら売主なら、原則保全措置をしたあとでなければ手付金等を受け取れない。保全措置が必要なのにしなかった場合、買主は手付金等の支払を拒絶できる。手付金等=契約締結後・物件引渡前に支払われる金銭(手付金・中間金等を含む)。

覚え方手付金等、業者売主は保全先行、せねば買主は支払拒絶、締結後引渡前の金は全部手付金等

ひっかけ注意手付金等は「引渡前」に支払う金銭で中間金も含む。保全なしなら買主は支払拒絶できる点も狙われる。

保全措置の方法=(1)銀行等との保証委託契約、(2)保険会社との保証保険契約、(3)指定保管機関による保全措置(完成物件のみ)。保証委託・保証保険の期間は少なくとも引渡しまでの期間をカバーするもの。未完成物件では指定保管機関(3)は使えない。

覚え方保全方法、銀行保証・保険会社・指定保管の三つ、指定保管は完成のみ、未完成は使えぬ

ひっかけ注意指定保管機関による保全は「完成物件のみ」。未完成物件で使えるとする誤りに注意。

手付には証約手付・違約手付・解約手付の3種類。民法では手付の種類は当事者の合意で決まり、特段の定めがなければ解約手付と推定。宅建業法では宅建業者が自ら売主なら、どんな種類の手付でも解約手付とされる。

覚え方手付は証約・違約・解約の三兄弟、民法は解約と推定、業者売主ならどの手付も解約手付

ひっかけ注意宅建業者が自ら売主なら手付は種類を問わず「解約手付」とされる点が狙われる。

民法では手付の額は自由。宅建業法では宅建業者が自ら売主なら手付の額は代金(税込み)の10分の2(20%)を超えられない。超える定めは超える部分につき無効。例:1000万円の建物で手付300万円→200万円まで有効・100万円は無効。

覚え方手付の額、業者売主は代金の二割(20%)まで、超過部は無効、千万で三百万手付なら二百万まで有効

ひっかけ注意手付額の上限は代金の10分の2（20%）。この割合のすり替えが定番の罠。

解約手付では、買主は売主が履行に着手するまで手付を放棄して解除でき、売主は買主が履行に着手するまで手付の倍額を現実に提供して解除できる。買主に不利な特約は無効。

覚え方解約手付、着手前なら買主は放棄で、売主は倍返し現実提供で解除、買主不利は無効

ひっかけ注意売主は「倍額を現実に提供」、買主は「放棄」。相手方の履行着手までという要件のずらしに注意。

8種制限=(1)クーリングオフ、(2)担保責任特約の制限、(3)損害賠償額の予定等の制限、(4)手付の性質・額の制限、(5)手付金等の保全措置、(6)自己所有に属しない物件(他人物売買)の制限、(7)割賦販売契約の解除等の制限、(8)所有権留保等の禁止。売主が宅建業者・買主が宅建業者以外の一般人で、自ら売買の場合のみ適用(媒介・代理は適用なし)。

覚え方八(8)種制限、クー・担保・賠償・手付性・手付保全・他人物・割賦・所有権留保、業者売主で素人買主の自ら売買だけ

ひっかけ注意8種制限は「売主が宅建業者・買主が一般人・自ら売買」の場合のみ。媒介・代理には適用なし。

民法では他人物売買は有効。宅建業法では宅建業者が自ら売主となる他人物売買は原則禁止。例外1=現在の所有者との間で取得する契約を締結している場合は売買可(予約契約でもよいが停止条件付契約はダメ)。例外2=未完成物件は手付金等の保全措置を講じているか保全措置が不要な場合は売買可。

覚え方他人物、業者売主は原則禁止、取得契約(予約はよいが停止条件はダメ)、未完成は保全あれば売れる

ひっかけ注意取得する契約は予約でも可だが「停止条件付契約」はダメ。ここの区別が狙われる。