クーリング・オフ

クーリングオフできない=(1)事務所、(2)専任の宅建士設置義務がある場所(継続的業務施設の営業所、土地に定着する案内所=モデルルーム等。テント張りの案内所は可)、(3)買主が自ら申し出た場合の自宅・勤務先。喫茶店・ホテルロビー等はクーリングオフできる。

覚え方クーできぬ場所、事務所・専任士のいる案内所・自ら申出た自宅職場、喫茶店ホテルロビーは解除OK

ひっかけ注意喫茶店・ホテルロビーはクーリングオフ可。テント張り案内所も可。事務所・案内所と混同させる罠。

(1)クーリングオフできる旨・方法を宅建業者から書面で告げられた日から起算して8日を経過した場合(口頭告知はいつまでも可)、または(2)買主が宅地建物の引渡しを受け、かつ代金の全額を支払った場合。引渡しだけ・代金の一部支払だけならクーリングオフできる。

覚え方クー消滅、書面告知からハチ(8日)経過、または引渡し＋全額支払、片方だけならまだ勝てる

ひっかけ注意8日の起算点は「書面で告げられた日から」。口頭告知はカウント始まらない。引渡し＋全額の両方が必要。

クーリングオフは必ず書面で行う。買主が書面を発したときに効力が生じる(発信主義、到達時ではない)。適正にされると売主(宅建業者)は受領済の手付金・代金等を全て返還、損害賠償・違約金請求は不可。規定に反する申込者に不利な特約は無効。

覚え方クーは必ず書面、発した(発信主義)瞬間に効力、業者は手付全返し、賠償請求ゼロ、不利特約は無効

ひっかけ注意効力発生は「発信時」（発信主義）。到達時とする誤り、書面不要とする誤りに注意。

告げるときは必ず書面(告知書面)により、承諾があっても電磁的方法での告知は不可。記載事項=買主等の氏名住所、売主宅建業者の商号名称住所・免許証番号、8日経過日まで書面でクーリングオフできる旨、損害賠償・違約金請求不可、書面発信時に効力発生、受領済金銭は遅滞なく返還する旨。

覚え方告知書面に書くは、双方の住所・免許番号・ハチ(8日)まで書面でクー可・賠償なし・発信で効力・金は遅滞なく返す

ひっかけ注意告知は必ず書面で、承諾があっても電磁的方法は不可。「メールでも可」とする誤りに注意。

8種制限=(1)クーリングオフ、(2)担保責任特約の制限、(3)損害賠償額の予定等の制限、(4)手付の性質・額の制限、(5)手付金等の保全措置、(6)自己所有に属しない物件(他人物売買)の制限、(7)割賦販売契約の解除等の制限、(8)所有権留保等の禁止。売主が宅建業者・買主が宅建業者以外の一般人で、自ら売買の場合のみ適用(媒介・代理は適用なし)。

覚え方八(8)種制限、クー・担保・賠償・手付性・手付保全・他人物・割賦・所有権留保、業者売主で素人買主の自ら売買だけ

ひっかけ注意8種制限は「売主が宅建業者・買主が一般人・自ら売買」の場合のみ。媒介・代理には適用なし。

申込みの場所と契約締結の場所が異なる場合、クーリングオフ適用は申込みの場所で判断する。事務所で申込→喫茶店で契約=できない。喫茶店で申込→事務所で契約=できる。

覚え方申込みと契約で場所ちがえば、クーは申込地で判定、事務所申込は喫茶契約でも負け

ひっかけ注意適用は「申込みの場所」で判断。契約の場所で判断させる逆転出題が定番の罠。