賃貸借

賃貸借の存続期間は50年を超えることができない。50年を超える定めは50年に短縮される。更新後の期間も50年を超えられない。期間の定めのない賃貸借も有効。

覚え方賃貸借はゴレイ(50)超えられぬ、越えたら削られゴレイ止まり、更新後もゴレイ天井

ひっかけ注意賃貸借の上限は50年。超える定めは50年に短縮。20年と誤らせる典型。

期間の定めがある場合は原則期間満了で終了(満了後も賃借人が使用継続し賃貸人が異議を述べなければ同条件で更新と推定)。期間の定めがない場合はいつでも解約申入れができ、土地は申入れの日から1年経過後、建物は3カ月経過後に終了。

覚え方定めあれば満了終了、定めなしなら解約申入れ、土地はイチ(1年)、建物はサン(3カ月)で終わる

ひっかけ注意期間の定めなしの解約後の終了時期。土地1年・建物3カ月の数字入替えに注意。

必要費=現状維持に必要な支出(雨漏り修繕等)。賃借人が支出したときは直ちに費用償還を請求できる。有益費=価値を増加させる支出(ウォシュレット等)。賃貸借終了時に価値増加が残っていれば、賃貸人は「支出額」か「増価額」のいずれかを選択して償還する。

覚え方必要費(雨漏り)は今すぐ返せ、有益費(ウォシュレット)は終了時、貸主が支出額か増価額を選んで払う

ひっかけ注意必要費は直ちに請求可。有益費は終了時に賃貸人が支出額か増価額を選択償還。混同注意。

賃借権の譲渡・転貸には賃貸人の承諾が必要(黙認も含む)。承諾は賃借人・転借人いずれに対するものでもよい。無断で譲渡・転貸した場合、原則として賃貸人は契約を解除できる(現実に譲受人・転借人が使用している場合)。

覚え方貸したり又貸しゃ貸主の承諾いる、黙認もアリ、無断でやりゃ原則カイジョ(解除)されるぞ

ひっかけ注意譲渡・転貸には賃貸人の承諾が必要。承諾の相手は賃借人・転借人どちらでもよい。

無断譲渡・転貸でも、賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある場合は、賃貸人は契約を解除できない。

覚え方無断でも背信ハイシンってほどじゃない特段の事情ありゃ、貸主は解除できません

ひっかけ注意背信的行為と認めるに足りない特段の事情があれば解除できない例外。

転貸しても賃貸人と賃借人(転貸人)の関係は終了しない。賃貸人は賃借人に賃料請求でき、賃借人が賃料を払わない場合は転借人に直接賃料を請求できる。転借人は賃借人の債務の範囲を限度に直接履行義務を負う。

覚え方テンタイ(転貸)しても貸主と借主は切れず、借主が滞納すりゃ転借人に直接『払え』

ひっかけ注意適法転貸でも賃貸人・賃借人の関係は継続。賃貸人は転借人に直接請求もできる点。

賃貸人が転借人に直接賃料を請求する場合、賃料と転借料のうちいずれか低い金額が限度となる。例:賃料15万円・転借料10万円なら10万円が限度。

覚え方転借人への直接請求は賃料と転借料の低いほう、十五(15万)と十(10万)ならジュウ(10万)が限度

ひっかけ注意直接請求できる限度は賃料と転借料のうち低い方。高い方と誤らせる。

適法な転貸後、賃貸人(A)と賃借人(B)が賃貸借を合意解除しても、原則として賃貸人は転借人(C)に対抗できず、明渡しを請求できない。ただし合意解除時に賃貸人がBの債務不履行による解除権を有していたときは対抗できる。

覚え方合意(ゴウイ)で仲良く解除しても転借人Cにゃ対抗できぬ、でも解除権もってりゃ話は別

ひっかけ注意合意解除は原則転借人に対抗不可。債務不履行解除権があれば例外的に対抗可。