借地権

民法上の賃貸借は最長50年だが、借地借家法の借地権の存続期間は30年。契約でこれより短い期間を定めても30年となる。30年より長い期間を定めた場合はその契約期間が存続期間となる(上限なし)。

覚え方借地の当初はサンレイ(30年)固定、短く決めてもサンレイ、長けりゃその期間で青天井

ひっかけ注意借地権の当初存続期間は30年。短い定めは30年に。50年と混同させる。

更新方法は合意更新・請求更新・法定更新の3つ。請求更新と法定更新は借地上に建物が存在する場合に限られる(合意更新は建物なしでもOK)。更新後の期間は最初の更新が20年以上、2回目以降の更新が10年以上。

覚え方更新はゴウ・セイ・ホウ(合意・請求・法定)の三本、請求と法定は建物あってこそ、後はニレイ(20年)以上・二回目からトオ(10年)以上

ひっかけ注意更新後期間は最初20年・2回目以降10年。数字入替えに注意。請求/法定更新は建物必要。

民法上、不動産賃借権を第三者に対抗するには登記が必要だが、借地借家法では借地権の登記がなくても、借地上に借地権者が自己を所有者として登記した建物を所有していれば第三者に対抗できる。登記は表示の登記でもよい。

覚え方登記なくても自分名義の建物建ってりゃ借地は第三者に対抗、表示の登記でも文句なし

ひっかけ注意対抗力は「借地権者名義で登記した建物の所有」。表示登記でも可。建物登記は借地権登記でなくてよい。

建物の所有を目的としない地上権または土地賃借権(青空駐車場等)には借地借家法は適用されず、民法が適用される。

覚え方建物もたぬ青空駐車場にゃ借地借家法は届かず、民法が仕切る

ひっかけ注意建物所有目的でない土地利用(青空駐車場等)は民法適用。借地借家法と誤らせる。

請求更新・法定更新の場合、借地権設定者が正当事由をもって遅滞なく異議を述べたときは更新されない。単に「遅滞なく異議を述べた」だけでは足りず、正当事由が必要。

覚え方請求・法定の更新は、地主が正当事由もって遅滞なく異議を述べなきゃ止められぬ、ただの異議じゃダメよ

ひっかけ注意更新拒絶には正当事由が必要。「遅滞なく異議」だけでは足りない点。

借地権の存続期間が満了し更新がないときは、借地権者は借地権設定者に対し建物を時価で買い取ることを請求できる。ただし借地権者の債務不履行(地代不払い等)で契約解除された場合には建物買取請求権は認められない。

覚え方満了で更新なしなら建物『時価で買い取れ』と請求、でも地代払わず解除された不届き者にゃナシ

ひっかけ注意債務不履行で解除された場合は建物買取請求権なし。認められると誤らせる。

借地権が土地賃借権の場合、建物譲渡に伴う借地権の譲渡・転貸には借地権設定者(A)の承諾が必要。承諾しないと事実上譲渡できず酷なので、借地借家法では借地権者(B)が裁判所に申し立て、承諾に代わる許可を得られる(第三者に不利がないのに承諾しないとき)。地上権の場合は承諾不要で譲渡・賃貸できる。

覚え方賃借権の建物譲渡は地主の承諾いる、渋りゃ借主が裁判所に泣きつき『代わりの許可』、地上権なら承諾いらずスイスイ

ひっかけ注意土地賃借権なら承諾に代わる裁判所の許可が可。地上権なら承諾不要。混同注意。

存続期間を50年以上とする借地権を設定する場合、(1)契約の更新がない、(2)建物滅失時の再築による存続期間延長がない、(3)建物買取請求権がない、旨の特約を定められる。特約は書面(公正証書でなくてもよい)または電磁的記録で行う必要がある。

覚え方一般定借はゴレイ(50年)以上、更新なし・再築延長なし・買取なしの三ナシ特約、書面か電子で(公正証書までは不要)

ひっかけ注意一般定期借地権は存続期間50年以上・書面(公正証書に限らない)または電磁的記録。