借家権

期間満了の1年前から6カ月前までの間に相手方へ「更新をしない」旨の通知をしなかったときは、従前と同一条件(期間は定めなし)で更新したとみなす。賃貸人からの通知には正当事由が必要。正当事由ある通知をしても、期間満了後に賃借人が使用を継続し賃貸人が遅滞なく異議を述べないと更新したとみなされる。

覚え方満了イチ(1年)前からロク(6カ月)前に『更新せぬ』と言わなきゃ同条件で自動更新、貸主の通知には正当事由、それでも使用継続で異議なしなら更新扱い

ひっかけ注意更新拒絶通知は期間満了1年前から6カ月前まで。数字と正当事由の要否に注意。

期間の定めがない場合、賃借人から解約申入れは正当事由不要で、申入日から3カ月経過後に賃貸借が終了する。賃貸人から解約申入れは正当事由が必要で、申入日から6カ月経過後に終了する。

覚え方定めなし解約、借主はサン(3カ月)で終了・事由いらず、貸主はロク(6カ月)で終了・正当事由いる

ひっかけ注意期間の定めなし借家の解約。賃借人3カ月(正当事由不要)・賃貸人6カ月(正当事由要)。

民法上、建物賃借権を第三者に対抗するには建物賃借権の登記が必要だが、借地借家法では登記がなくても建物の引渡しがあれば第三者に対抗できる。

覚え方民法は借家も登記いるが、借地借家法なら引渡しさえありゃ第三者に対抗できる

ひっかけ注意借家権は建物の引渡しで対抗可。登記が必要と誤らせる。

民法上の賃貸借の存続期間は最長50年だが、借家契約の存続期間には最長期間の制限がない。期間を1年未満とする建物賃貸借は、期間の定めのない賃貸借とみなされる。

覚え方借家(シャクヤ)の期間に天井なし、イチ(1年)未満で決めたら『定めなし』にされちゃうぞ

ひっかけ注意借家は最長期間の制限なし。1年未満は期間の定めなしとみなす点。

賃貸人からの解約申入れに必要な正当事由は、(1)賃貸人および賃借人(転借人含む)が建物使用を必要とする事情、(2)従前の経過、(3)建物の利用状況・現況、(4)立退料の申出、を総合的に考慮して判断。高額な立退料の申出だけでは正当事由ありとは判断されない。

覚え方正当事由はヒツヨウ・ケイカ・リヨウ・タチノキ(必要性・従前経過・利用状況・立退料)を総合判断、金だけ積んでもダメ

ひっかけ注意正当事由は諸事情を総合考慮。高額な立退料だけでは足りない点。

賃貸人の同意を得て取り付けた造作(畳・建具等)がある場合、賃借人は契約終了時に賃貸人へ造作を時価で買い取るよう請求できる。ただし賃借人の債務不履行で解除された場合は認められない。造作買取請求権を認めない旨の特約は有効に定められる。

覚え方同意で付けた造作(ゾウサク・畳や建具)は時価で『買い取れ』、でも不履行解除ならナシ、買取拒否の特約も有効

ひっかけ注意造作買取請求を認めない特約は有効。無効と誤らせる。債務不履行解除では請求不可。

家賃が近隣と比較して不相当となった場合等、当事者(賃貸人・賃借人いずれも)は将来に向かって家賃の増額・減額を請求できる。一定期間家賃を増額しない旨の特約があればその期間は増額請求できない。減額しない旨の特約は賃借人に不利なため無効。

覚え方家賃が不相当なら貸主も借主も増減請求、増額せぬ特約は有効、でも減額せぬ特約は借主に酷で無効

ひっかけ注意増額しない特約は有効、減額しない特約は無効。逆転に注意。

増額協議が調わないとき、賃借人は裁判確定まで自己が相当と認める家賃を支払えばよく、裁判確定で不足があれば不足額に年1割の利息を付して支払う。減額協議が調わないとき、賃貸人は裁判確定まで自己が相当と認める家賃を請求でき、超過があれば超過額に年1割の利息を付して返還する。

覚え方モメて調わぬ間は自分が相当と思う額を払う・請求、裁判確定で差額に年イチワリ(1割)の利息つけて精算

ひっかけ注意協議不調時の利息は年1割。数字すり替えに注意(増額は借主、減額は貸主が仮払い)。